Vazamento de Água em Condomínio (Pt.2)

Como Identificar, Solucionar e Prevenir Prejuízos Coletivos

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4. Diagnóstico prático: como o síndico pode confirmar a existência de um vazamento

Um dos papéis mais importantes do síndico é estar atento aos indícios de irregularidades no consumo de água. A leitura correta do hidrômetro geral é o ponto de partida para qualquer investigação. Aqui está um passo a passo simples e eficiente para confirmar uma suspeita de vazamento em áreas comuns:

Passo 1: Identifique o melhor momento para testar

O ideal é escolher um horário em que não haja consumo de água nos apartamentos — geralmente, entre 2h e 4h da madrugada. O hidrômetro deve estar parado.

Passo 2: Desligue temporariamente os registros individuais das unidades

Caso o condomínio não possua hidrômetros individualizados, desligue registros de setores como piscina, jardim, salão de festas e casa de bombas.

Passo 3: Observe o hidrômetro geral

Se, mesmo com todos os pontos fechados, o hidrômetro continua girando, isso indica com clareza que há vazamento em alguma parte da rede comum.

Passo 4: Verifique locais de difícil acesso

Em muitos condomínios, vazamentos ocorrem dentro do shaft hidráulico — compartimento que concentra a passagem vertical de tubos entre os andares. Umidade constante, mofo e até baratas podem indicar vazamento ativo.

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5. O papel das empresas especializadas na detecção de vazamentos

Ao confirmar a existência de um vazamento, o próximo passo é contar com uma empresa de caça vazamentos que ofereça tecnologia e metodologia apropriada. Uma empresa séria realiza o seguinte protocolo:

a) Vistoria técnica completa

Inclui a avaliação visual de pontos críticos, entrevistas com zeladores e moradores, e levantamento histórico das contas de água.

b) Mapeamento da rede hidráulica

Em prédios mais antigos, muitas vezes não há plantas atualizadas da tubulação. A equipe realiza testes e inspeções para entender o trajeto real da água.

c) Aplicação de testes não destrutivos

Com uso de equipamentos como geofone, câmera termográfica, gás traçador e correlacionadores, localiza-se o ponto exato da perda.

d) Laudo técnico com fotos e orientação de reparo

A empresa fornece relatório técnico com descrição detalhada do problema, sua origem, consequências e sugestões de reparo, servindo como documento de respaldo para assembleias ou seguros prediais.

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6. O impacto jurídico de um vazamento mal resolvido

Quando não há uma ação rápida diante de um vazamento em área comum, o síndico pode ser responsabilizado por omissão. Além disso, quando o vazamento atinge áreas privativas (como o teto de um apartamento inferior), pode haver judicialização entre moradores ou entre o condômino e o condomínio.

Situações recorrentes:

• Morador do andar inferior exige reparo após dano causado por vazamento no apartamento superior;

• Ação por danos morais em razão de infiltração que afeta armários, colchões ou equipamentos eletrônicos;

• Desvalorização do imóvel por aparência de mofo e umidade constante;

• Ações coletivas quando a administradora demora a tomar providências.

💡 Dica legal: Sempre registre as vistorias, mantenha comunicação formal com os moradores afetados e guarde os laudos técnicos para proteger o condomínio de eventuais litígios.

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7. Prevenção: como evitar que novos vazamentos ocorram

A prevenção é sempre mais barata do que a correção. Um plano de manutenção preventiva deve ser aplicado anualmente ou semestralmente, com foco em:

• Revisão de registros e conexões em áreas técnicas;

• Verificação das boias e válvulas das caixas d’água;

• Limpeza periódica da caixa d’água com inspeção da estrutura;

• Teste de estanqueidade em prumadas e colunas verticais;

• Instalação de medição individualizada (se possível), para identificar picos de consumo e responsabilizar causas específicas.